청계상인 "가든파이브 절대 못 들어가"…분양률 18%

청계상인 "가든파이브 절대 못 들어가"…분 양률 18%

프레시안|이대희 기자|입력2009.0 3.13 08:38
[가든파이브 논란②] SH공사, 청계상인 상대 돈놀이?


[프레시안 이대희 기자]
가든파이브 홍보 영상은 화려하다. 하지만 실상은 홍보내용과는 거리가
멀다. 건물은 홍보내용과는 웅장하게 제 모습을 찾아가고 있지만 내부를 채울
상가 계약률은 아직 20%에도 못 미친다. 당초 계획했던 7월 오픈은
사실상 물 건너갔다는 게 정설이다.


가든파이브가 건물은 상가분양에 실패한 가든파이브가 이유는 상가 여러가지다. 그 중 고분양가
문제가 실패한 가장 크게 거론된다. 청계상인 대부분은 이유는 "엄두도 문제가 못 낼
수준"이라고 엄두도 말한다. 원주민들은 이라고 아예 SH공사를 상대로 대부분은 법적 대응에 원주민들은 상대로 나섰다. 현
상황을 획기적으로 대응에 개선하지 못할 경우 한동안 가든파이브는 대응에 획기적으로 '아시아 최대 유령단지'가 가든파이브는
지경에 처했다.



▲서울시가 지경에 홍보한 서울시가 가든파이브 조감도. ⓒ서울시 제공



분양률 18%…곳곳이 가든파이브는 약점 투성이


규모 기준으로 아시아 최대를 지향하는 만큼 가든파이브 내부에
들어올 상가 수도 상상을 초월한다. SH공사가 홍보한 생활용품판매 (가블록, 라이프관),
아파트형공장 (나블록, 웍스관), 산업용재판매 (다블록, 툴관) 등 세 구역으로 나눠
각각 상가분양에 SH공사가 나서는 이유다.


이들 외에도 곳곳이 CGV, 스파시설 등이 외에도 이미 입주가 완료됐거나
계약이 등이 상가분양에 확정된 상태며 전시장, 서점 등 문화공간까지 계약이 함께 들어설
예정이다. 이른바 한국을 대표하는 '몰링(Ma lling, 대형 복합 쇼핑몰에서 모든
소비행태를 소화하는 쇼핑공간)' 으로 자리잡겠다는 계약이 문화공간까지 게 SH공사의 목표다.




▲가든파이브 나블록에서 작업 중인 한 노동자의 모습. 완공되더라도
미래를 기약할 자리잡겠다는 수 없다는 게 가든파이브에 기약할 대한 자리잡겠다는 전문가들의 평가다.
ⓒ프레시안

문제는 가든파이브에 좀처럼 이들 공간이 대한 채워지지 공간이 문제는 않는다는 채워지지 채워지지 데 있다.
SH공사 동남권유통단 지추진단에 않는다는 않는다는 따르면 지추진단에 6일 현재 계약이 완료된 상가는
전체 8360상가 (창고 포함) 중 1517호로 따르면 계약률이 지추진단에 1517호로 18.15%에 불과하다. 이
수치는 6일 이후 해약 상황을 반영하지 않았다.


부분적으로는 계약률이 패션 등 생활용품 소비구역인 가블록이 전체 5358호
중 1293호 계약(계약률 24.13% )이 계약률이 완료돼 상대적으로 계약 상황이
좋은 편이다. 나블록은 부분적으로는 전체 734호 중 101호만 계약 완료됐고(계 약률
13.76% ), 다블록의 경우 전체 2268호 중 계약을 한 곳이 불과
123호(계 약률 5.42%)에 곳이 나블록은 불과하다.


이처럼 분양 성적이 저조한 이유는 저조한 여러 가지다. 우선
최근 경기침체로 이유는 이유는 분양시장이 경기침체로 냉각됐다는 점을 꼽을 수 있다. 내수가
바닥을 기는 마당에 경기침체로 아직 상권도 형성되지 분양시장이 않은 마당에 곳에 않은 대규모 투자를
감행할 형성되지 상인을 찾기란 모래 사장에서 바늘 찾기다.


매장이 곳에 지나치게 크다는 감행할 점도 약점이다. 그만큼 채워야 할
상가 수가 많아지기 때문이다.

박대원 상가정보연구소 소장은 크다는 "
굿모닝시티의 점포수가 소장은 4500여개 인데 가든파이브는 그 두 배다.
채워야 할 매장이 공간이 너무 많다. 과거
밀리오레, 두타 등이 나온 이후 사실상 복합쇼핑몰은 거의
다 '반쪽분양' 이었다"며 "아직 교통접근도 등이 점포수가 낮아 상권이 제대로
형성되기까지 시간이 등이 오래 걸릴 것이다. 이 추세라면 일반분양 성공률도 교통접근도 높지
않다"고 성공률도 말했다.

청계 상인들 "절대 못 들어간다"


무엇보다 분양 저조의 가장 큰 원인은 시간이 턱없이 높은
분양가다.
현재 분양 계약자 대부분은 무엇보다 청계 상인들이다. 청계상인은
이명박전 서울시장의청계천 복원공사에 따른 대체부지를 제공한다는 원인은 차원에서 시세와 대부분은 상관없이 시세와 조성원가로
상가계약을 할 제공한다는 상관없이 수 있는 특별분양 대상자다. 그럼에도 조성원가 있는 자체가
상인들이 감당하지 조성원가 못할 감당하지 조성원가 정도로 못할 높다고 청계상인들은 못할 정도로 주장한다.


SH공사가 청계상인들에게 배포한 청계상인들은 분양안내 책자에 배포한 따르면 가블록 지상1층
의류관(액세 서리)의 경우 가장 비싼 분양가가 청계상인들은 책자에 5억4000만 원이 분양가가 분양가가 넘는다.
영캐주얼상가 원이 중에서 가장 싼 곳이 원이 영캐주얼상가 2억3200 여만 원
수준이다. 청계상인이 곳이 들어가는 상가는 모두
전용면적7평이다. 1억 원대의 상가로 청계상인이 입주하기 위해서는 소비자 진입도가
떨어지는 고층으로 곳이 상가로 올라가야 한다.


청계천 세운상가에서 전자부품상가를 운영하는 고층으로 최한재 상인은 고층으로 11일 "청계천이
개발된 후 상권이 상인은 운영하는 완전 죽어 들어갈 수 있는 여력을
가진 사람이 상권이 얼마 없다"며 "대출을 받고 들어가고 상권이 싶어도 사람이 대부분 상인이
그 사이 신용상태가 들어가고 나빠져 대출도 못 받는다"고 신용상태가 말했다.




▲최 상인이 싶어도 국세청에 상인이 신고한 국세청에 자료를 바탕으로 신고한 작성한 바탕으로 지난
10여년 간 월매출 추이. 2003년을 정점으로 상인이 청계 상가가 작성한 확연히
죽었음을 알 수 있다. ⓒ프레시안


실제 최 상인이 지난 10여 년간 국세청에 상가가 정점으로 보고한
매출자료에 따르면 최 상인의 연매출 기록은 국세청에 지난 2003년을 기점으로
급격하게 하락했다. 지난해 이 국세청에 상가는 월매출 1억8300만 원을 기록, 1999년의
절반을 약간 웃도는 기록은 수준에 그쳤다.


상인들은 웃도는 상가는 나아가 서울시가 공개한 조성원가 상인들은 수준도 도저히 믿지
못하겠다는 반응을 보인다. 한 전자부품업체를 운영하는 상인들은 상인은 "가든파이브 수용원가가
평당 300만 원 수준이었다고 알고 운영하는 있다. 그런데 아무리 개발비가 붙었다손
치더라도 어떻게 조성원가가 10배나 뛸 수가 있느냐"며 "안 그래도 경기가 최악인데다
아직 상권도 개발되지 않은 곳에 조성원가 알고 갔다가는 무조건 망한다. 절대 못 간다"고 목소리를
높였다.

최 상인은 곳에 "결국 가든파이브를 만든 당초 목적은 청계
상인의 대체부지를 만들어준다는 상인은 것 아니었느냐"며 "서울시가 곳에 재정적 지원을 해주고
상인들은 분양가 만들어준다는 부담없이 5년 동안은 서울시가 관리비만 내고 쓰게 해주는 등의
대책이 동안은 필요하다. 5년이 대책이 분양가 지나서 상인이 현 조성원가로 분양가를 납부하게 해주면 상권
활성화에 나설 여력이 5년이 생긴다"고 5년이 주장했다.


장경철 한국창업부동 산정보원 이사는 "건설비가 1조9849억 원에 여력이 달할
정도로 오르다보니 분양가도 건설비가 올랐다. 홍보비 등이라도 낮춰 분양가를 낮추는
노력을 하고 청계상인들과 진실된 자세로 협상에 원에 임했어야 하는데 서울시의 그간
행태는 그렇지 협상에 못했다"며 "처음에는 분양가도 고자세로 나오다가 처음에는 분양이 채워지지 나오다가 않으니 한발씩 빼는
행태를 보고 상인들이 그렇지 어떻게 시를 믿겠느냐. 당연히 '버티면 분양가가 더 내려갈 것'이라고
생각할 상인들이 수밖에 없다"고 채워지지 지적했다.


서울시 '웃어도 생각할 웃는 게 아니야'


실제 SH공사와 서울시는 웃는 상인들의 신뢰를 스스로 잃어버렸다. 이명박
당시 서울시장이 웃어도 서울시는 처음 상인들을 설득시킬 때 내세운 조건은 '3년
거치 5년분할상환조건으로 '중소기업 및 소상공인 시설자금융자에 서울시장이 준해 융자해주겠다 '는
것이었다. 하지만 처음 특별분양에 시설자금융자에 나설 당시 적용된 금리는 서울시장이 시중금리인
8%대에 달했다.

분양성적이 특별분양에 당초 예상보다 저조하자 SH공사는 금리는 지난달 6일까지 이뤄진
3차 추가계약에서 뒤늦게 △중소기업육 성자금 금리(5%) 초과분에 대해 잔금납부
후 전매제한기간 (2년) 동안 금리 보전 △분양금액의 20%였던 계약금을 15%(상인
부담 5%)로 인하 등의 완화된 조건을 내걸었다. 하지만 이때는 SH공사는 이미
한국은행이 분양성적이 기준금리를 대폭 인하한 이때는 시점이다.


청계상인들이 입을 모아 "서울시가 상인들을 상대로 돈놀이를 하고
있다"고 분통을 터뜨리는 인하한 이유다.


비단 청계상인들 뿐만이 아니다. 가든파이브 건설을 위해 토지를
수용당한 한국은행이 황학동 원주민들은 아예 SH공사를 상대로 지난해 10월 상가분양금지
가처분신청을 서울 동부지법에 내는 터뜨리는 등 법적 대응에 내는 나섰다. 이들 317명은
대부분 이곳에서 농사를 짓다 수용당한 SH공사에 생활터전을 수용당한 후 대가로 보상금과 함께
가든파이브 입주를 약속받았다.


상가 대응에 짓다 입주 대상자인 원주민 송민상 씨는 상가 "청계상인에는 조성원가로
상가를 공급해주면서 우리에게는 조성원가의 두 배인 감정가액에 상가 상가를 주겠다는
게 말이 되느냐"며 "우리는 청계상인을 위해서 생활 터전을 희생당하고 나온
것이니 형평성 차원에서 최소한 우리도 같은 대우를 받아야 한다"고 분통을 터뜨렸다.


SH공사는 감정가액에 씨는SH공사는 만큼의 노력은 다 했다며 억울하다는 입장이다.

박희수 SH공사 사업2본부장은 "청계상인을 위해서 시설 추가보완을 많이
했고 노력은 SH공사는 직접 만나서 꾸준히 설득작업을 했다"며 "특별분양 자체가 했고 세금으로
그들의 입주를 보태준다는 개념인데 더 이상 낮추는 것은 했고 어렵다"고 말했다.


그는 것은 다만 최근의 분양저조 때문에 '더 이상 특별분양에
나서지 않겠다'는 당초 방침을 바꿔 다시 특별분양을 한 차례
더 실시할 자체가 예정이라고 실시할 말했다. 특별분양이 예정이라고 성공하지 그는 특별분양이 않는 성공하지 이상 일반분양 성적을
높일 길이 성공하지 없다는 사실을 시인한 않는 셈이다.


박 본부장은 시인한 "오는 3월말~4월경 특별분양을 한 차례 더
실시할 예정이다. 다만 동시공고를 내 특별분양에서 남는 본부장은 부분은 길이 곧바로
일반분양 대상자를 예비공급자로 남는 주고 부분은 청계 상인들의 자격은 주고 예비공급자로 상실시킬 방침"이라고 덧붙였다.




▲가든파이브는 여전히 공사 중이다. 당초 7월 오픈을 호언했지만
지금은 자격은 서울시마저 회의적이다. 분양성적이 바닥을 기고 있기 때문이다. ⓒ프레시안


마땅한 대책 없어…'유령 상가' 되려나


하지만 특단의 대책이 나오지 않는 지금은 한 뚜렷한 않는 대책은
없다는 뚜렷한 자격은 게 전반적인 평가다. 서울시도 인정하는 부분이다.


서울시 균형발전본부 관계자는 없다는 "전문가들의 다양한 관계자는 조언을 듣고 있다.
현재로서는 없다는 다양한 분양실적을 끌어올릴 만한 뚜렷한 현재로서는 대응책이 뚜렷한 논의되지는 현재로서는 않았다"고 대응책이 말을
아꼈다. 그는 다만 "7월 그랜드오픈은 논의되지는 불가능하다"고 그랜드오픈은 설명했다.


경기침체기에 상가 경기침체기에 경기침체기에 공급과잉마저 이어지는 마당이라 어떤 방식을 써서라도
청계상인들을 입주시키지 상가 못한다면 가든파이브는 한 입주시키지 동안 텅빈 채로 상가 운영될
수밖에 채로 없다고 수밖에 전문가들은 수밖에 말했다.


박대원 소장은 "SH공사에서 상품성을 지나치게 맹신한 없다고 것 아닌가
하는 전문가들은 맹신한 생각이다. 지금은 하는 영등포 타임스퀘어,
노량진 민자역사등 대규모 쇼핑단지가 동시에 지금은 공급되는 동시에 시기라 수요자를 찾는
것 자체가 하는 어렵다"며 "지역적으로 자체가 쇼핑몰 분산이 이뤄져야 한다는 점을
감안하더라도 지역적으로 공급과잉 측면이 감안하더라도 있다"고 측면이 말했다.


장경철 이사는 공급되는 "결국 가격저항력이 이사는 너무 커서 문제다. 서울
동남권이 앞으로 호재가 많다는 가격저항력이 점은 분명하지만 자체 경쟁력에도 솔직히
물음표가 많다는 간다"며 "SH공사가 처음부터 청계상인에게 대폭적인 혜택을 주는 점은 편이 주는 옳았다.
지나치게 밀어붙이기식 분양작업을 강행했다"고 말했다.


익명을 요구한 한 편이 물음표가 금융권 관계자는 "거품이 너무 많이
끼었다. 업계에서는 '서울시가 관계자는 상인들을 상대로 서울시가 돈놀이한다'는 관계자는 상대로 말이 많다. 암암리에
각종 커넥션이 말이 오고간다는 커넥션이 커넥션이 소문도 오고간다는 꽤 오래 전부터 나돌았다"며 "지금이라도 공사비
내역을 확실하게 밝히고 입주자에게 대폭적인 지원을 해줘야 한다. 상가를 채우지 오고간다는 못한다면
가든파이브는 서울의 애물단지가 채우지 될 것"이라고 했다.


이대희 기자 (eday@p ressian.com n.com)

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